하자뿐 아니라 '공사비'도 건설 분쟁의 큰 축입니다. 특히 공사가 중간에 멈추면 "여기까지 한 공사, 얼마를 줘야 하나"를 두고 크게 부딪칩니다. 그 정산의 기준이 되는 개념이 기성고입니다.
기성고란
기성고(旣成高)는 전체 공사 중 지금까지 실제로 완성한 정도를 뜻하며, 보통 비율(%)로 나타냅니다. 단순히 '들어간 돈'이 아니라 계약을 기준으로 따진다는 점이 중요합니다.
기성고는 어떻게 계산하나
법원에서 통용되는 일반적인 방식은 다음과 같습니다.
기성고 비율 = 이미 시공한 부분의 공사비 ÷ (이미 시공한 부분 공사비 + 앞으로 시공할 부분 공사비)
이 비율에 전체 계약금액을 곱해 정산액을 산정합니다. 그래서 '이미 한 것'과 '남은 것'의 공사비를 각각 정확히 산출하는 일이 핵심입니다.
무엇을 확인하나
- 도면 대비 어디까지 시공했는지(항목별 공정)
- 이미 시공한 부분과 남은 부분의 공사비
- 미시공·변경시공 부분의 구분
- 현장 실측을 통한 실제 물량 확인
왜 감정이 필요할까
시공사는 "많이 했다", 발주자는 "얼마 안 됐다"로 주장이 엇갈리기 마련입니다. 기성고는 1%만 달라져도 정산액이 크게 변하기 때문에, 현장 실측에 기반한 객관적 산정이 분쟁을 끝내는 열쇠가 됩니다.
정리
공사 중단 분쟁의 중심에는 기성고가 있습니다. '한 만큼'을 객관적 숫자로 정리해야 정산이 가능합니다. 마지막 글에서는 공사 지연과 추가공사비를 둘러싼 쟁점을 정리해 드리겠습니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 전문가 상담을 권합니다.