법원감정·하자감정부터 공사대금·기성고·적정공사비 감정, 인접건물 피해·일조권 침해 감정, 진단·인증까지. 건설분쟁 전 과정을 기술과 법률 양면에서 다룹니다.
건물에 생긴 균열·누수·결로 같은 하자가 어디서, 왜, 얼마나 발생했는지를 법원의 의뢰를 받아 객관적으로 조사하고, 보수에 필요한 범위와 비용을 산정합니다.
법원 선정 감정인으로서 현장조사·시방서 대조·계측을 통해 하자의 발생 원인과 보수 범위를 산정하고 감정서로 제출합니다.
집을 짓거나 산 뒤에 벽에 금이 가거나 물이 새는 등 문제가 생겼을 때, 그것이 시공 과정의 잘못인지, 보수가 필요한지, 비용은 얼마인지를 두고 다툼이 생깁니다. 법원감정·하자감정은 이런 다툼에서 법원이 선정한 전문가가 현장을 직접 조사해 하자의 원인과 범위, 적정 보수비를 객관적으로 가려내는 절차입니다.
시공을 하고도 받지 못한 공사대금이 정당한지, 계약에 없던 추가공사비를 인정받을 수 있는지, 최종 정산에서 주고받을 금액이 얼마인지를 계약서와 실제 시공 내용을 대조해 산정합니다.
도급계약 범위와 실제 시공 물량을 대조해 계약공사·추가공사를 구분하고, 미지급 공사대금과 최종 정산액을 산정합니다.
공사를 마쳤는데 대금을 받지 못했거나, 계약에 없던 일을 더 했는데 그 비용을 인정받지 못해 다투는 경우가 많습니다. 쟁점은 대개 “어디까지가 계약에 포함된 공사이고, 어디부터가 추가공사인가”에 모입니다. 이 감정은 계약서와 설계도서, 실제 시공 내용을 대조해 그 경계를 가려내고, 최종 정산에서 인정되어야 할 공사대금을 산정합니다. 서면 없이 구두로 지시가 오갔거나 현장에서 변경이 잦았던 공사일수록, 남은 자료를 객관적으로 정리하는 일이 결과를 좌우합니다.
공사가 중간에 멈췄을 때 그 시점까지 실제로 얼마나 시공되었는지(기성고)를 조사해, 이미 지급된 대금과 견주어 정산의 기준을 제시합니다.
공사 중단·계약 해지 시점의 기성고 비율을 현장조사와 설계도서·내역서 대조로 산정해 정산 기준을 제공합니다.
공사가 도중에 멈추거나 계약이 해지되면 “어디까지 지었는가”가 정산의 출발점이 됩니다. 기성고 감정은 중단 시점의 시공 상태를 현장에서 확인하고 설계도서·내역서와 대조해, 전체 공사 대비 완성된 정도를 비율로 산정합니다. 이 비율을 이미 지급된 대금과 견주면 돌려받아야 할지 더 지급해야 할지가 정리됩니다. 공사가 멈춘 뒤 현장이 훼손되기 전에 상태를 기록해 두는 것이 정확도를 크게 좌우합니다.
세입자가 건물 가치를 높이려고 들인 비용(유익비)이나, 임대가 끝났을 때 원래 상태로 되돌리는 데 드는 비용(원상복구비)이 얼마인지를 산정합니다.
임차인이 투입한 유익비와 원상복구 범위·비용을 객관 기준으로 산정해 정산 다툼을 해소합니다.
세입자가 가게나 사무실을 꾸미며 들인 비용을 돌려받을 수 있는지(유익비), 또는 나갈 때 원래대로 되돌리는 데 얼마가 드는지(원상복구비)를 두고 임대인과 임차인이 다투는 일이 많습니다. 이 감정은 실제 투입·복구 범위를 객관적으로 따져 적정 금액을 산정합니다.
공사기간이 늘어난 책임이 어느 쪽에 있는지를 가리고, 그 기간 동안 현장사무실·관리인력·임대 장비를 유지하느라 더 들어간 간접비를 객관적으로 산정합니다.
공기 연장의 원인과 책임을 분석해 연장 기간에 대응하는 현장관리비 등 간접비를 산정합니다.
공사가 예정보다 길어지면 그 기간에도 현장사무실과 관리인력, 임대 장비는 그대로 유지해야 합니다. 이렇게 늘어난 기간만큼 더 들어간 비용이 공기연장 간접비입니다. 이 감정은 공기가 왜, 얼마나 연장됐고 그 책임이 어느 쪽에 있는지를 먼저 가린 뒤, 연장 기간에 대응하는 간접비를 산정합니다. 기한을 넘긴 데 대한 배상금(지체상금)과 공기를 맞추려 더 들인 비용(돌관공사비)은 별도 항목에서 다룹니다.
실제로 들어간 공사비가 적정한지, 부풀려지거나 빠진 부분은 없는지를 설계도서·내역서와 대조해 객관적인 적정 공사비를 산정합니다.
준공내역·설계변경·기성 자료를 대조해 적정공사비를 산정하고 과다·누락 항목을 검증합니다.
공사를 맡기고 받은 청구서가 적정한지, 추가공사비가 정당한지 일반 발주자는 판단하기 어렵습니다. 적정공사비 감정은 설계도서와 내역서, 실제 시공 내용을 대조해 부풀려지거나 빠진 부분을 가려내고 객관적인 적정 공사비를 산정합니다. 공사비 검증 형태의 비송무 자문으로도 수행하며, 어느 쪽이든 공사비 정산 다툼의 핵심 근거가 됩니다.
공사 기간 중 자재값·인건비가 오르면 처음 정한 공사대금을 조정할 수 있습니다. 조정 요건에 해당하는지, 얼마를 올려야 적정한지를 계약 조건과 공표 지수에 따라 산정합니다. 설계 변경에 따른 조정도 함께 다룹니다.
물가변동(ESC) 요건 충족 여부를 검토하고 지수조정률·품목조정률 방식으로 계약금액 증감을 산정합니다. 설계변경에 따른 조정도 같은 기준으로 수행합니다.
긴 공사 동안 자재값과 인건비가 오르면 처음 정한 공사대금 그대로는 시공을 이어가기 어려워집니다. 계약과 관련 기준은 일정 폭을 넘는 물가 변동에 대해 대금을 조정하도록 정하고 있는데, 그 요건에 해당하는지와 얼마를 올려야 적정한지를 두고 다툼이 생깁니다. 이 감정은 계약 조건과 공표된 지수를 근거로 조정 요건과 증감액을 객관적으로 산정합니다. 설계가 바뀌어 생긴 계약금액 조정도 같은 기준으로 함께 검토합니다.
인접한 굴착·철거·신축 공사로 옆 건물에 생긴 균열·기울음·누수 등 피해의 원인과 책임 정도를 가리고, 보수·보상에 필요한 비용을 산정합니다.
인접 공사로 인한 제3자 건물·대지 피해의 인과관계와 기여도를 규명하고 손해액(보수·보상비)을 감정합니다. 소음·진동·일조 침해도 함께 검토합니다.
옆에서 진행된 굴착·철거·신축 공사 때문에 우리 건물에 균열이 가거나, 기울거나, 물이 새는 피해가 생기면 그 원인이 정말 인접 공사 때문인지, 책임은 어느 정도인지를 두고 다툼이 생깁니다. 이 감정은 피해의 인과관계와 기여도를 객관적으로 가리고, 보수·보상에 필요한 비용을 산정합니다. 공사로 인한 소음·진동·일조 침해 피해도 함께 다룹니다.
옆에 새 건물이 들어서면서 우리 집에 햇빛이 얼마나 줄었는지를 동짓날 기준으로 분석하고, 법이 정한 수인한도를 넘는 침해인지와 피해 정도를 객관적인 보고서로 정리합니다.
3D 일조 시뮬레이션으로 동지일 기준 연속·총 일조시간(신축 전·후)을 세대별로 산정해 수인한도 초과 여부와 침해 정도를 감정하고, 소송·협의·인허가 검토용 보고서를 작성합니다.
인접 대지에 높은 건물이 신축되면 기존 주택·아파트에 들어오던 햇빛이 줄어들어 분쟁이 생깁니다. 일조권 침해 여부는 대법원 판례가 제시한 기준, 즉 동짓날을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시 사이에 연속 2시간 이상 또는 오전 8시부터 오후 4시 사이에 총 4시간 이상 일조가 확보되는지를 주요 지표로 삼되, 지역 여건과 피해 정도 등을 종합해 판단합니다. 건축법상 높이 제한을 지켰더라도 민사상 수인한도를 넘으면 책임이 인정될 수 있어, 실제 일조시간을 정확히 산정하는 것이 핵심입니다.
이 업무는 주변 건물과 신축 건물을 3D로 모델링해 일조 시뮬레이션을 수행하고, 신축 전·후의 연속 일조시간과 총 일조시간을 세대(층·호)별로 산정합니다. 이를 바탕으로 수인한도 초과 여부와 침해 정도(일조 감소율)를 객관적으로 정리하며, 필요하면 천공차폐율·조망 변화도 함께 분석합니다.
결과는 법원 감정서뿐 아니라 소송 전 협의, 손해배상 청구, 건축 인허가 단계의 사전 검토 자료로 활용할 수 있도록 도면·분석 이미지·표를 포함한 보고서 형태로 제공합니다.
건물이나 구조물이 안전한 상태인지, 균열·처짐·부식 같은 위험 신호가 있는지를 전문 장비와 기준으로 점검해 안전 여부를 진단합니다.
정밀안전진단·구조안전진단 기법으로 구조물의 상태를 계측·평가하고 보강 필요성을 판단합니다.
오래된 건물이나 사고가 우려되는 구조물이 지금 안전한지, 보강이 필요한지 일반인은 알기 어렵습니다. (안전)진단은 전문 장비로 구조물의 균열·처짐·부식 등을 계측하고 기준과 비교해 안전 상태를 객관적으로 평가하는 절차로, 사고를 미리 막고 적절한 보강 방안을 찾는 데 쓰입니다.
설계도면에 빠지거나 잘못된 부분이 없는지 점검하고, 같은 기능을 더 합리적인 비용으로 구현할 더 나은 대안은 없는지를 가치공학(VE) 관점에서 검토합니다.
설계도서의 적정성을 검토하고 가치공학(VE)으로 비용 대비 기능을 개선하는 대안을 제시합니다.
설계도면에 빠지거나 잘못된 부분이 없는지, 같은 기능을 더 합리적인 비용으로 구현할 방법은 없는지를 공사 전에 미리 검토하는 것이 설계도서검토와 가치공학(VE)입니다. 불필요한 비용은 줄이고 꼭 필요한 기능과 품질은 지키도록, 설계 단계에서 객관적인 대안을 찾아 제시합니다.
휠체어 이용자나 노약자, 임산부 등 누구나 건물과 시설을 불편 없이 이용할 수 있도록 설계·시공되었는지를 기준에 따라 심사해 인증합니다.
장애물 없는 생활환경(Barrier Free) 인증 기준에 따라 접근로·출입구·편의시설을 심사하고 인증을 수행합니다.
BF(Barrier Free, 장애물 없는 생활환경) 인증은 장애인·노약자·임산부를 포함해 누구나 건물과 시설을 안전하고 편리하게 이용할 수 있는지를 평가하는 제도입니다. 출입구·경사로·승강기·화장실 등이 관련 기준을 충족하는지 심사하여, 모두를 위한 건축 환경을 갖추었음을 객관적으로 인증합니다.
설계·감리·기술용역 등 일을 맡긴 대가가 적정하게 책정되었는지, 실제 수행한 만큼의 비용이 맞는지를 따져 객관적으로 산정합니다.
용역 계약 내용과 실제 수행 범위를 대조해 적정 용역비를 산정하고 과다·과소 여부를 검증합니다.
설계나 감리, 기술 자문 같은 용역의 대가를 두고 “받기로 한 돈이 적정한가”, “한 일만큼 받았는가”를 다투는 경우가 있습니다. 용역비 감정은 계약 내용과 실제로 수행한 일의 범위를 대조해 적정한 용역비를 객관적으로 산정하는 절차입니다.
공사가 기한을 넘겼을 때 물어야 할 배상금(지체상금)이 적정한지, 반대로 기한을 맞추려 야간·휴일 작업까지 투입한 비용(돌관공사비)이 얼마인지를 계약 조건과 실제 공정 기록에 따라 산정합니다.
계약상 지체일수와 면책·감액 사유를 검토해 지체상금을 산정하고, 공기 단축을 위해 추가 투입된 자원을 기준으로 돌관공사비를 산정합니다.
공사가 기한을 넘기면 계약에 따라 지체상금을 물어야 합니다. 다만 늦어진 날수를 어디부터 셀지, 발주자 사정이나 불가항력으로 면책·감액되는 기간이 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 반대로 기한을 맞추려 인력과 장비를 몰아넣고 야간·휴일 작업까지 한 경우에는, 그렇게 더 들어간 비용(돌관공사비)을 인정받을 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 이 감정은 계약 조건과 실제 공정 기록을 대조해 지체일수와 면책 범위를 가리고, 돌관 투입으로 실제 늘어난 자원을 근거로 각각의 적정액을 산정합니다.
계약이 제대로 지켜졌다면 얻었을 이익(이행이익)이 얼마인지를, 계약 내용과 공사 자료를 근거로 객관적으로 산정합니다.
계약 불이행이 없었을 경우 기대되는 이행이익을 산정해 손해배상 다툼의 근거를 제공합니다.
계약 상대가 약속을 지키지 않아 손해를 봤을 때, “제대로 이행됐다면 얻었을 이익”이 얼마인지를 따져야 배상 범위가 정해집니다. 이행이익 감정은 계약 내용과 공사 자료를 근거로 이 기대 이익을 객관적으로 산정해 손해배상 다툼의 근거를 제공합니다.
건설 분쟁 소송에서 의뢰인과 법률대리인을 도와, 기술적 입증자료 확보부터 감정 절차 대응까지 전 과정을 지원합니다.
사감정·근거자료 작성, 감정 절차 대응, 기술 자문 등 건설소송 전 과정의 기술 지원. 중재·조정 단계의 기술 자문도 포함합니다.
건설 분쟁이 소송으로 가면 기술적인 쟁점을 법정에서 어떻게 입증하느냐가 결과를 좌우합니다. 저희는 의뢰인과 법률대리인 곁에서 입증에 필요한 자료를 정리하고, 사감정과 근거자료를 작성하며, 법원 감정 절차에 기술적으로 대응합니다. 중재·조정 단계의 기술 자문도 함께 지원합니다.
